[摘要] 我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。
我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚，但发展却很迅速。如果从1978年改革开放算起，房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟。严格意义上，真正的房地产市场也就20年。房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样，难免有躁动，有教训，但更有成长。
《安家》杂志根据房地产从概念提出的萌芽状态，到起步发展，以及成长过程中向成熟过渡的发展历程，分为不同的发展阶段，每个阶段又有不同的特点。《安家》认为，房地产40年可以分为以下6个不同阶段。当然，每个人有不同的见解，你或许也可以分出不同的阶段，欢迎大家一起讨论。
个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽，开始居民全价售房试点
1978年之前，在高度集中的计划经济体制下，房地产在中国并未成为一个产业。国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划。
彼时，城市住房由国家统一建设，建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配，住房是工作单位的员工福利之一，并没有形成房地产市场。在农村，由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构，农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主。
1978年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词语，他们只晓得自己家住的房子太挤、太小。在此前的将近30年里，涌动于大江南北的中国人，被西方新闻界形容成“蚂蚁”。这群蚂蚁人穿着邋遢，颜色、式样几乎相通的衣服，住在低矮、拥挤、破旧的房子里。
可以明确的一点是，中国在1978年以前没有房地产业，直到上世纪80年代初，才出现房地产行业的萌芽。1978年，有人在城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？”第二年，中国开始实行向居民全价售房试点。
1980年，个港资开发商在内地建设项目——新世界中国大酒店
1981年，中房集团是中国家房屋开发公司
1985年，北京市华远经济建设开发总公司领导成员（右一）：任志强
1987年12月1日,深圳敲响土地拍卖槌
1988年海南省成立
1990年，中国的住房公积金制度发轫于1990年的上海
随后一两年，发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》文章，文中包括“房子是可以卖的”等内容。当时，杂志发表文章，也论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。从那时候起，“房产”概念逐渐萌芽生根。
第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生，房地产业初登历史舞台
进入1980年，再次为城镇居民购房发声，明确表态支持居民购买房屋、盖房。甚至提出“可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”随后国家发布“准许私人建房、买房，准许私人拥有自己的住房”的通知，拉开了中国房改序幕。
1980年被称为中国房地产的元年，这一年国家把房子定义为商品。房改和土地改革同时被推动，中国房地产正式成为了一个产业。
1981年，中国才开始有房价数据这一说法。根据《中国34年房价变迁史》一文中提到，1981年浙江温州瑞安商品房卖出了68.85元/平的价格，算下来一套2600元。这个单价相当于一位普通工人的月均工资。但老百姓依然觉得买不起。重要的是那会的意识里没有买房的概念。
1984年，城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察，之后在广东佛山召开会议。中国房地产产业概念正式被提出，房地产业从此登上历史舞台。
历史终于要发展到关键节点了。在人们无数次审视中国房地产行业发展的脉络后，把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上。就在中国南海边陲，新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国幅土地时，也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕。
1987年，深圳进行了首次公开土地拍卖，催化房地产加速发展。所以，1987年中国地产才开始真正进入商品化。
刘晓光回忆说：“从1987年以后，中国就有些房地产开发的概念了，但还不是正式的进入房地产大开发年代。那个时候是一些商业网点，后来开始有些住宅。我的感觉就是居住改变了中国，居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权。”
第三个阶段（1988-1997）：房地产个疯狂飞跃的十年
1988年，房改正式全面试点，土地禁锢也终于完全放开。2月，国家批准印发了“房改领导小组”的《关于在城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化，将实物分配逐步改变为货币分配，使住房这个大宗商品进入消费市场。
该《实施方案》的出台，标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段，也掀起了国内轮的房改热潮，城市综合开发迎来了历史性机遇。
万通六君子今昔对比
这一年的前后，冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等，纷纷放弃体制内的铁饭碗，走上了创业的道路。在他们手中诞生了万通、绿地、建业等房地产企业。
1992年，揭开了中国新一轮改革的序幕，彻底改变了这个大国的走向，对于中国每个人，对于中国房地产，影响深远。
1993年，国家陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等，在宏观经济过热的经济环境背景下，直接催生了连续两年的轮房地产投资泡沫。此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足，金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等。在国家强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下，刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫。
海南90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页，海口市地价从1993年的680万元/亩一路狂泻，到1996年年初已经跌至约100万元/亩，跌幅达85%，基本上回落到1991年的水平。海南巨量的房地产库存，一直到1999年才清理完成。海口市的房价，在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点。
1996年，国家提出，住宅建设成为新的经济增长点和消费点，房地产行业迎来了又一个重大转折，从此翻开新篇章。这一年，房企老兵们在积极求变，境外上市、瘦身、关注产品质量，新兵们不畏艰难，强势登场，为行业带来新风气、新希望。
那时候的房价对老百姓依然遥不可及
1988—1997年，这一时期，中国诞生了以万科为代表的批房地产开发企业，数量在2万家左右。但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制，这一时期的房地产市场主要由国资企业主导。比如北京华远、上海城开等。
第四个阶段（1998-2003）：福利分房全面终结，住房货币化开始
1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。很多开发商在1998年上半年熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。为了遏制市场进一步下滑的危险，国家决心培育新的经济增长点。出台了一系列刺激房地产发展的政策，代表的是7月3日，下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。从这一刻起，原先的福利分房制度被废止，标志房地产开始市场化。
1999年低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温。这一年，海南成为了处置积压房地产的试点城市，曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生。这一年，王石、大炮双双辞职，引起了史上最轰动的一场人事动荡。这一年，创业热潮还在继续，佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等房企相继诞生。更重要的是，这一年，互联网进入了房地产，搜 房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕。
万达在首创了商业和地产相结合的“订单地产”。所谓的“订单地产”，就是招商在前，建设在后，万达将与国内、国际一流商家共同选址、共同设计、先租后建。王健林分析称：“不能建好房子再招商，而是要先把大租户的需求搞清楚，按照租户的个性要求量身订做。我要把房子租给商户，就必须先替商户考虑能不能挣到钱。如果挣不到钱，我也就收不到租金。”
2003年6月，央行印发“121号文”，严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等。并且首次推出了二套房提高首付，利率上浮概念。121号文效果显著，房价应声下跌，上涨势头得到遏制，地产行业进入冬季。
大炮随后通过媒体炮轰“121号文件”，他认为“121号文件”如果严格执行，将使整个经济形势都受到影响，许多房企将面临资金链断裂，银行也将冒着大量贷款无法回收，造成死账的风险。
各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式，旗帜鲜明地集体反对“121号文件”，北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”。
各地银行因此迟迟未出台调控细则，所有开发商都无法理解，从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期，政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主，央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市。
然而非典爆发，经济影响严重。出于保增长的考虑，住建部发布了“18号文”，将鼓励房地产发展定性为扩大内需，拉动投资增长，保持经济持续增长的重要渠道。于是房价止跌反弹，继续上涨。
第五个阶段（2004-2013）：房地产第二个黄金十年发展
2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年，也是国家对房地产密集调控的十年。2004年“8.31”大限开始到2013年，国家及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策，主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面，政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有。
但由于未触动房地产发展的根本动力，历次调控以失败告终。
2008年，美国爆发金融危机，全球经济衰退，中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策，更为直接推动了房地产价格的上涨。房地产市场反而由于行政对于市场的干涉，一次次地爆发式增长，价格快速上升。截止2012年，以国际通用衡量房价水平的指标，中国一线城市的房价收入比达到25倍，高于纽约、东京等国际大城市，二三线城市，大量房屋空置。因此，历次的房地产调控都是舍本逐末，形成了一个畸形的房地产市场，给民众留下了房地产发展负面的印象。
此阶段，中国房地产市场的特征是发展不平衡。表现在沿海与内地市场的不平衡，市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等），内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡，房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡，客户主要是先富起来的城市富裕阶层，占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡，普通住宅品质低下，高档住宅奢华。
中国房地产企业在此轮发展周期中，伴随市场规模的增大，企业数量极剧上升，但随着调控也进一步兼并整合，行业集中度快速提高。2005年，房地产前100强仅占11%的市场份额，而截止2012年底，房地产行业前50强占据了21%的市场份额，企业竞争导致的优胜劣汰现象明显。但到了2013年的房地产市场总体特征就是震荡上行。由于各地并未严格执行调控政策，房地产市场出现明显回暖，尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨，虽然各地相继收紧调控政策，但也没能将房价束缚住。
第六个阶段（2014-2018）：房地产转型及长效机制探索阶段
经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后，房地产逐渐走向白银时代。房地产已经成为大房企的游戏，市场集中化程度越来越高，中小房企生存空间越来越小。
据当时数据统计显示，公布2014年销售业绩的企业共37家，其中仅15家完成年度目标，且这些企业大多集中在千亿级别房企中。对此，业内人士表示，房地产黄金十年基本已经宣告结束，未来房企告别单一的房地产销售模式，谋求转型和跨界已经成为发展方向。
在房地产市场整体取得辉煌业绩的同时，安家博达集团董事长刘文斌却给出了另一种解释，房地产正逐步进入寡头时代，销售数据的好坏已经不能直接反映房地产市场的好坏。也就是说，不止是房地产市场有区域分化，房企之间的分化也非常严重，强者恒强弱者恒弱，只有具特色竞争力的公司或者真正的大企业才能生存并且越活越好，更多的中小房企可能被平均了。
安家博达集团董事长刘文斌
也就是在那一年，安家博达集团也站在了历史的风口上，较早的确立了探索转型的目标。刘文斌感慨并判断，“地价飞涨，加上各种税费在内的成本高达70-75%以上，企业生存压力剧增，许多中小房地产企业倒闭潮将起，可能会有大批的中小开发商死去或离场，大批的代理机构、广告策划公司倒闭，大量的业内从业人员失业，整个行业收入下降……这就是房地产行业的整体新常态。”
事实证明，这种判断是有前瞻性的。
克而瑞研究中心发布的报告显示，2017年，百强(100)房企业绩规模大幅增长，集中度进一步提升。其中，10房企集中度达24.1%，30和100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%。另外，龙头三强销售额均超5000亿，千亿阵营已达17家。
这项数据在2016年还是这样，行业集中度越来越高并在提速，十强房企销售额占比达到19%，而百强房企占比更是高达49%，与其他13万家房企几乎平分天下。由此可见，房地产市场也将是大企业的市场，大批中小房企或将离场，未来竞争将会更加激烈，形势会更加严峻。
当时间的指针指向2016年时，国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位，2017年3月17日新政后，标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结，“去商品化”趋势明显。
伴随着国际形势、经济走势的巨变，中国房地产也步入变革的深水区。在房住不炒这个新定位背景下，在长效机制的建立呼之欲出的预期下，的严厉调控，助推房地产行业发生变革和洗牌，传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同，再难适应新时代发展，新时代房地产万众瞩目。
2018年，将是房地产变革的关键年。我们也对新时代的房地产发展充满了期待……
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